Uma planilha de viabilidade de um pequeno empreendimento residencial

Escreva a definição do projeto no topo

Identifique o terreno, o escopo residencial pretendido, o número e o tipo de unidades propostos, a sequência de entrega prevista e a data de avaliação. Distinga um projeto já licenciado de um cenário conceitual. Registre quem forneceu as informações de planejamento, projeto, custos e mercado e o que foi de fato verificado.

Este é um roteiro educacional para uma conversa com profissionais qualificados das áreas de desenvolvimento, jurídica, projeto, crédito, tributos e mercado. Não se trata de uma recomendação de investimento, de um compromisso de financiamento nem de uma declaração de que a FL Pro Builders oferece serviços de gestão de empreendimentos ou de obtenção de licenças e aprovações.

Separe os usos dos recursos das fontes de financiamento

Liste os usos: aquisição do terreno e custos de transação, investigações, serviços profissionais, aprovações, infraestrutura do terreno, construções, obras comuns quando aplicável, custos de financiamento, seguro, custos de carregamento, custos de vendas ou locação e contingência. Identifique as inclusões para que infraestrutura ou taxas não sejam contadas duas vezes.

Liste as fontes separadamente: recursos próprios, qualquer compromisso de empréstimo documentado e outros financiamentos especificamente comprovados. Não trate receitas de vendas esperadas ou um empréstimo não aprovado como caixa já disponível. Peça ao consultor de financiamento que modele as condições reais do empréstimo e as condições de liberação dos recursos.

• Valor, base, data e fonte de cada premissa
• Se o item está orçado, contratado, estimado ou ainda sem preço
• Mês ou fase em que o dinheiro é necessário
• Pessoa responsável por eliminar a lacuna de evidências

Modele o cronograma, não apenas os totais

Prepare um cronograma de caixa período a período mostrando as despesas e o momento em que os recursos estarão disponíveis. Um projeto pode parecer equilibrado no total e, ainda assim, enfrentar uma lacuna de financiamento antes de as receitas esperadas chegarem. Inclua as premissas dos profissionais sobre sequenciamento da construção, prazos de aprovação e ritmo de vendas ou locação.

Mantenha distintos os preços pedidos, os preços de venda efetivamente alcançados e as receitas líquidas. Peça a um profissional qualificado do mercado local que fundamente as premissas de imóveis comparáveis e de absorção. Evite avaliar cada pé quadrado proposto pelo preço anunciado por pé quadrado de um imóvel inteiro nas proximidades.

Teste o que poderia mudar a conclusão

Execute um cenário-base e cenários pessimistas claramente identificados, usando faixas sustentadas por evidências sempre que disponíveis. Teste aprovações mais lentas, custos mais altos com o terreno, custos de construção mais altos, atrasos na conclusão, receitas menores e vendas ou locação mais lentas. Teste também combinações que possam plausivelmente ocorrer juntas.

Mostre quais premissas criam a maior lacuna de financiamento ou alteram o resultado. Defina as evidências necessárias antes do próximo compromisso: um levantamento topográfico, uma resposta do prestador de serviço, uma estimativa profissional, uma determinação de órgão público ou uma avaliação de mercado. O valor da planilha está em expor decisões não resolvidas. Um resultado positivo construído sobre custos de infraestrutura desconhecidos ou aprovações presumidas é um incentivo para investigar mais, não uma constatação de que o projeto é viável.